財聯社11月1日訊（記者 李潔）作為中國金融領域最高規格的會議，10月30日至31日，5年一次的中央金融工作會議在北京舉行，本次會議對房地產金融相關工作指明了新的發展方向。
會議強調，促進金融與房地產良性循環，健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。
“此次會議對于房地產的表述內容系統全面，高度概況了當前房地產金融工作的范圍和重點，對于各地各部門各機構開展房地產工作具有非常強的指導作用。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。
“按現在的市場形勢，房地產風險進一步顯現，并可能以系統性風險的角度對金融安全形成沖擊。房地產不良貸款率連續攀升，并且隨著供給端開發商債務違約及需求端商品房銷售下滑，導致的風險正在從不同層面顯現。這種形勢下，需要金融體系全面應對房地產可能帶來的風險沖擊。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
其進一步表示，此次金融工作會議對于房地產的表態，不僅體現出防風險與惠民生的統一，同時體現出金融系統向新模式轉型和支持房地產新模式轉型的統一。
進一步健全房企主體及資金監管此次中央金融工作會議對房地產金融的表述，最先提及的一句為，“健全房地產企業主體監管制度和資金監管”。“這句表述是過去沒有出現過的，信號意義很強。”嚴躍進表示。
對此，中國首席經濟學家論壇理事長、上海市經濟學會副會長連平也指出，本次會議首次提出“健全房地產企業主體監管制度和資金監管，完善房地產金融宏觀審慎管理”，措辭基調與6年前的以“防范+控制”的理念相比，更進了一步。
李宇嘉認為，本次會議提出了房地產企業新的監管模式，即主體監管和資金監管并存。“監管將從兩條路徑展開，一是對主體的監管，即夯實企業主體責任，對該主體全口徑、全渠道的融資進行監管，以財務風險指標為手段，包括三道紅線在內，構筑監管的底線、兜牢監管架構，預警并防范企業出現風險和蔓延。”
二是從資金方面進行監管，即資金從金融機構流出到企業手中，以及企業后續資金的流轉，進行穿透式監管，確保資金符合最初設定的用途。“過去幾年房企在資金使用方面存在各類亂象，如預售資金蒸發等，說明此類制度必須健全和牢固，更好確保房企經營穩定。”嚴躍進稱。此外，會議還提出，要完善房地產金融宏觀審慎管理。
鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，通過房地產金融宏觀審慎管理，有望確保房地產行業的風險不再擴大，防止再有房企出險。未來可能以平準基金、資產重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購爛尾樓改為保障房等多種方式，化解行業已出險的房企風險，并通過支持需求端和供給端來重塑房地產行業發展的信心。
會議強調：融資工作要一視同仁“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資，在中央金融工作會議中這樣定調，應該算是首次。”李宇嘉稱。
分析人士指出，對于房企融資政策，較早的表述是“對國有和民營等各類房地產企業一視同仁”，后來調整為“重點支持優質房地產企業的貸款融資及發行債券”，再后來則演變為“一視同仁支持房地產企業合理融資需求”。此次金融工作會議則明確，“一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求”。
“從表述的變化中可以看出，此前各地金融工作推進或是有選擇性進行，這種選擇的判斷標準已經不是企業規模、經營能力的標準，而是企業所有制性質的標準。”嚴躍進表示，此次提及“所有制”，定性比“國企民企”的定性要嚴厲，也是希望各地應具備大局觀，應真正從企業公平競爭的角度理解融資政策，一碗水端平地支持各類房企健康發展。事實上，今年9-10月份，房企公開市場直接融資環境仍然在收緊，這可能是受到近期碧桂園等企業資金緊張情況的影響。
“如今，政策面已經再次定調，滿足不同所有制的企業的合理融資需求，未來融資審批上可能會更多支持行業公開市場直接融資，以緩解行業融資壓力。”張宏偉表示。“不過，如何解決已經出險房企公開市場的直接融資，以確保保交樓和債務重組順利進行，將成為未來融資政策執行角度的關鍵。”張宏偉稱。在連平看來，預計房地產融資將平穩有序，具體做法或為延長房地產“金融16條”支持政策實施期限，指導金融機構用好3500億元專項借款、2000億元保交樓貸款支持計劃，加大民營企業債券融資支持工具支持力度，做好“保交樓、保民生”工作。
如何構建房地產發展新模式？值得一提的是，此次金融工作會議上，還提出加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產發展新模式。受訪專家表示，三大工程建設是未來金融投向房地產的主要領域。按照目前對“三大工程”的定義，主要包括保障性住房規劃建設、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設。“這三大工程都是房地產新發展模式重要組成部分。其中，城中村改造可解決新市民及外來人口享受到公共服務、住有所居；保障性住房將解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進供給側改革。”李宇嘉表示，未來金融資金將重點投向這些領域，對房地產發展新模式形成支持。嚴躍進表示，就目前情況來看，支持“三大工程“的相關金融工作，預計在全國35個重點城市中將有更大的作為。
此外，張宏偉認為，房地產新模式需要有相關制度的支持，從金融角度來看，REITs制度的建設及發行范圍、規模未來勢必會擴大。“未來通過REITs支持保障房，以及通過REITs來支持企業向持有經營型不動產方向轉型，或將成為趨勢。”
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